百人町にあった旧・ホテル海洋を取得した株式会社リプラスは総合設計制度の適用を外してのリニューアルを進めている。

　もともとホテル海洋は総合設計制度を適用し、公開空地を2300平方メートルと広く取ることで容積率に150%のボーナスを受け、容積650％（延べ床39166平方メートル）で建設した建物。リプラスでは平成17年に公開空地を含む敷地の一部、1422平方メートルを売却していた。売却先の関東ＩＴソフトウェア健康保険組合では地上７階ビルの建設を進めている。

　だが、旧・ホテル海洋に適用されていた総合設計制度は、公開空地の確保により「市街地環境の整備改善等を図る」ため、特例的に建築基準法を緩和する制度だ。歩行者の通行など公共性が求められる公開空地には維持管理の義務があり、一部でも売却してしまえば総合設計による緩和は適用されなくなる。

　現状の高さは、規制緩和によって現行法でも維持できるが、総合設計を利用しなければ同地域の容積は500％強に限られる。ホテル海洋の地上部の張り出し部分を解体しても延べ床は31040平方メートルにしかならない。

  そこでリプラスが目を付けたのが、小滝橋通りと大久保通りの角にある三菱東京ＵＦＪ銀行大久保支店だ。
銀行敷地の容積率は600％。銀行を取得すれば敷地面積が661平方メートル増え、容積率も約540～550％に増加する見込みだ。だが三菱東京ＵＦＪ銀行では「現状で話せる内容はない」と言明を避けている。

　地元からは「ホテル海洋は空地を広く取る代わりに、あれだけ大きな建物を建てたのに」と疑問の声も上がる。だが公開空地は、設置にこそ条件があるものの、総合設計のボーナス適用を受けないのであれば売却に制限はない。東京都では「（現在の計画は）規制緩和で高さも維持でき、容積率はボーナスなしに満たせる。総合設計のボーナスなしに義務だけを課すことはできない」と説明している。

記事提供：　新宿区新聞社

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